南京ifc探班报告

去年3月底，第一次前往还在筹备中的南京ifc学习，由于当时项目商业部分基本仅对外开放了连通办公楼大堂的L4区域，引入多个咖啡品牌，故回程后写了一篇《去南京ifc切咖啡》。

目前项目已于2024年初正式对外亮相，作为新鸿基粉丝，观摩后少不了一个单篇探班文，并将个人感受到的一些有趣看点分享给大家。

作为继上海ifc后的又一个同名作品，项目本身的定位已无需赘述，主打顶级。从个人观感而言，时隔大半年，从几乎全留白到如今大牌悉数呈现，彰显新鸿基的招商实力。

不过值得一提的是，即使南京ifc在定位级数上以达顶奢，但并不代表项目有足够的商业空间和内容走类似新街口德基广场这般的集大成路线。后者坐拥全国业绩最高购物中心地位并非偶得，不仅汇集几乎所有顶奢品牌，地下楼层的美妆品牌阵容也是业内头部，仅SKP这类百货商场能够比拟，多年来其一家独大本就是消费选择面小但覆盖面大且集中的缩影，我每次前往南京不论是看项目还是去景点每天都要数次途径新街口，深刻感受到核心商圈得天独厚的优势。

我觉得站在消费者端视角，很多人都会本能地将南京ifc的品牌阵容、购物体验和德基广场做比较，在小红书等社交媒体体现得尤为明显，这当然无可厚非；但如果站在行业端，仅仅用可以量化的内容做对比些许流于表面，“多元化”是判断商业市场整体繁荣与否的重要因素之一，也是更适合通过行业端进行解读的视角。

相对于德基广场的恢弘，南京ifc的亮相更像是一份“臻选”之作——在相对更为精致的空间内，同样带来了足够强大的品牌阵容，并为南京商业的高端消费市场注入新的选择和活力。

回到项目本身，南京ifc的外立面呈现方式极具新鸿基风格，“长直道沿街展示面”让我们很容易联想到上海的iapm或One ITC。

南京ifc沿街界面

iapm沿街界面

One ITC沿街界面

与上海两个项目略有不同的是，首先南京ifc定位方面略高一筹（上海ifc因为结构差异较大，不在此做对比），因此沿街品牌的能级也更高，目前已露出的品牌包括有BVLGARI、CELINE、LOUIS VUITTON、Van Cleef & Arpels、Cartier、GUCCI、DIOR、TIFFANY&Co.、FENDI、SAINT LAURENT。‍‍‍‍‍

另一方面，由于后文要聊的项目楼层及店铺规划因素，南京ifc的外立面主要承担的是形象展示职能，并非如iapm般与店铺位置一一对应的呈现，类似较有代表性的作品，可参考上海恒隆广场的DIOR。

品牌外立面相对位置示意

最终南京ifc用了极具新鸿基设计风格的方案，对外展现了项目的定位。由于所处街区尺度巨大，因此走近项目才更易感受到其商业界面的视觉冲击力。

值得一提的是，高楼层退台式设计以及浅尝辄止的L型屏幕，与iapm的手法也异曲同工，硬朗之中带有细微变化，现代简约风格凸显视觉重点，真的很新鸿基。

南京ifc的L形屏幕

iapm的L形屏幕

南京ifc的沿街露台空间

iapm的沿街露台空间

看完外场转至室内，楼层，可能是南京ifc最有趣的看点来源。

首先项目采用了英式命名方式进行了楼层规划，即地面层为G层，名义上的L1实际上为2层，以此类推。我曾在《上海世茂广场完整探班报告》一文中对该项目类似的命名方式做过相关评述，能够获取到项目方的思考逻辑；南京ifc同样如此，因为但凡参考了新鸿基上海市场的多个项目，就会知道这并非开发商唯一的楼层命名法，运用于南京ifc有何效用，一一拆解来看。

南京ifc的G层是一个利弊共同体，作为地面层，层高感人且最易出形象，对外还有外立面展示空间（如果店铺打通的话）。

但核心问题是由于规划因素，致使G层被分割为两部分。

G层被分为南北两个区域

更重要的是除了物理空间切分外，氛围也会被相应打散——如果G层引入奢侈品大牌，势必需要更充裕的店铺面积，随之而来的是单层店铺数量缩水，结合如上图所示不规整的租赁区域，我们很难想象三五个奢侈品大牌组成一个小的氛围能够成为商务谈判的议价力。

因此，项目用了相对巧妙的手法，改变传统以楼层高低来区分品牌级数的规划方式。将大牌引入L1-L2两个更为正统、连接度更强（品牌可以开双层店）、有中庭（可用于举办活动、美陈点位）的楼层空间，但给到主要品牌外立面出形象，同时可以拥有L1、L2的楼层称谓，一举多得。‍

LV、CHANEL、DIOR等品牌均在L1-L2设有店铺，同时变相为两个楼层立住定位。

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位于L1的中庭，大量运用了流线造型，并呈现中庭吊饰。

正值中庭举办音乐演奏活动

新春主题美陈装置

层高低是在社交媒体较多出现的槽点，但这是一个“相对判断”，因为在G层，我们就能获得绝美的野兽派、花厨等品牌的界面，甚至文头就出现的L4都拥有气派层高。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

而所谓层高低更多指代的是一线品牌稍显可惜地没能获得类似的展示条件，但换个视角来看，这几乎已是在现硬件条件下，结合结构限制、楼层规划的最优解。顶级品牌能够认同上到L1、L2形成更为紧密的氛围，本就是双方就经营导向的最终考量。

位于L1的品牌氛围‍‍‍‍

位于L2的品牌氛围

在L1、L2两个楼层以奢侈品站住定位后，原本相对弱一级或者偏轻奢类的品牌则分布于G层和L3，前者出形象，后者内场聚集感更强。除了上文提及的两个纯美型品牌外，个别服装零售业态其实两个楼层都能够驾驭，更多还是看品牌的发展势头、自身取舍以及项目方对调性展示的诉求。某种程度上这也是目前G层南侧尚处于大幅围挡中的重要原因，毕竟是地面层，宁缺毋滥依旧是新鸿基的价值观。

位于G层的品牌氛围

位于L3的品牌氛围

LG1作为地铁层，则延续了新鸿基打造地下楼层的策略，成为我个人很喜欢的楼层之一。除了city’super和MUJI两个大店外，这里主要聚集了高端化妆品零售以及从简餐到咖啡的时尚餐饮集群。

G层南侧区域可通过手扶梯直达city'super

美妆生活方式业态氛围‍‍‍‍‍‍‍‍

时尚配饰品类氛围

时尚餐饮业态氛围

它更像是新鸿基对于地下楼层资源的一次浓缩呈现，也成为整个项目“臻选”的写照。在此基础上，LG1营造出浓郁的“上海市场亲切感”，你可以说南京ifc将上海市场项目的规划手法“复制”了过去，但本质上这正是优质开发商的价值所在——从来没有规定非标项目才是好项目，为当地消费者带来更高线城市能级的品牌本就是拉动消费水平所需，南京万象天地也在做类似的工作，德基广场则自带号召力——优质开发商的百花齐放对一个城市商业发展的意义更在于此。

虽然LG1至L3五个楼层的规划配比已经颇具玩味，但如果一定要在垂直动线层面给南京ifc进行区隔，最大的划分点理应以L4为分界，也让该楼层此前的率先亮相具有规划层面的逻辑依据。

从L4向上开始，南京ifc呈现出两方面特性，一是楼层商业面积逐步收窄；一是伴随着楼层的愈发高耸，业态的目的性消费也相应增强，即使同为餐饮业态，也逐步过渡到宴请类品牌。

L4部分餐饮品牌

L5部分餐饮品牌

L6部分餐饮品牌

L7转为美颜美体业态为主

甚至在装修风格方面，L4往上采用的饰面和灯光更为深邃、静谧，与低楼层更简约明亮所营造的时尚零售氛围形成反差。

最终，南京ifc除了以奢侈品定位商场作为重要看点的基础上，同时也成为了一个多楼层项目规划的范本，甚至为写字楼、酒店等区域的配套服务也颇具看点——例如在L4作为最先开放也是与办公族连接最为紧密的楼层，成为为办公客群量身定制的楼层区域，引入多个简餐、咖啡甜品等业态，与传统开启餐饮业态的高楼层规划有所不同。

在多元结构方面，看似方盒子般规整的南京ifc如同其相对低调的退台设计，同样做着内敛但务实的工作。例如东侧的G层写字楼大堂，飞天梯可直达L2（3层），而L2则能在该侧通往L4，配合直达梯，在相对缺乏商业氛围的东侧制造了便捷且丰富的动线选择。

飞天梯上达L2

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L2至L4的手扶梯

并引入了GODIVA、Peet's Coffee、DJI等具有目的性、礼品属性、商务休闲性质的品牌。

LG1的SHAKE SHACK和BUTTERFUL&CREAMOROUS占据下沉式广场出入口位，目前该区域仍处于局部施工状态，但已能依稀感受到未来对面项目启幕后，整个下沉式广场有望成为活力场域。

异曲同工的还有L4的户外空间，之所以说L4对项目垂直动线分割有标志性意义，屋顶空间同样是佐证。在这个L3顶部的位置，充当着湊湊、LOKAL等多个餐饮品牌的外摆区域，也同样期待未来随着气候适宜能焕发活力，将项目多元结构的魅力和用途尽情展现。

总体而言，南京ifc散发着“简约”气质，有足够清晰的定位，并不算复杂的空间和结构；但项目本身也不乏玩味之处，来自于对品牌定位业态配比的巧思，来自于项目基于多楼层的合理规划和物尽其用，来自于其类似转角遇见惊喜的精致和细节布局。

如同我在One ITC开业时写到该项目“很新鸿基”，南京ifc同样如此，是那种遮住logo，仅凭动线、吊顶、地坪、导视以及招商规划、美陈等都能判断出来的气质。回到宏观环境，我们无需将南京ifc和新街口德基广场放到零和博弈的竞争环境中去讨论，毕竟一个城市的市场不至于小到容不下两个顶奢项目，但未来一街之隔的德基广场作为后进者在商圈竞争层面的博弈看点显然更多，优劣势也异常显著，我们拭目以待，但现阶段，南京ifc的经营状况及其尚待陆续亮相的筹备区域，是更有趣的关注对象。